Lesen Sie hier, unter welchen Voraussetzungen die Bank bei Schrottimmobilien haftet.
Keine Haftung für Fehler im Kaufvertrag
Für Störungen auf der Ebene des Kaufvertrages ist die Bank im Grundsatz nicht haftbar. Der Bundesgerichtshof sagt hier: Der Käufer muss sich selbst darum kümmern, ob Angaben des Verkäufers oder Vermittlers zutreffen oder die Immobilie ihren Preis wert ist (BGH, Urt. v. 29.04.2008, XI ZR 221/07).
In diesen Fällen haftet die Bank dennoch
Bank ist mehr als nur Kreditgeber
Die Bank geht im Zusammenhang mit der Planung, Durchführung oder Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeber hinaus. Dies ist zu bejahen, wenn die Bank gleichsam selbst als Partei des Kaufvertrages erscheint, weil sie von sich aus ein Bauvorhaben projektiert und über ihre Rolle als Initiator weitgehend Einfluss auf die tatsächlichen Gegebenheiten nimmt.
Bank schafft besonderen Gefährdungstatbestand
Die Bank schafft einen „besonderen Gefährdungstatbestand“ oder begünstigt dessen Entstehung. Diese Fallgruppe ist in der Rechtsprechung wiederholt angesprochen worden, bislang aber ohne Konturen. Die denkbaren Sachverhaltsgestaltungen gehen zumeist in den übrigen Fallgruppen mit auf.
Schwerer Interessenskonflikt der Bank
Die Bank verwickelt sich in einen schweren Interessenskonflikt, z.B. weil sie auch den Verkäufer bzw. Bauträger finanziert, von dem der geschädigte Anleger die Immobilie später erwirbt. Mitunter erkennt die Bank, dass ein Kredit notleidend wird und versucht, den eigenen Verlust möglichst gering zu halten, indem sie den Verkauf der Immobilie fördert. Wenn aber die Bank Kenntnis von Unregelmäßigkeiten auf Verkäuferseite erlangt, muss sie den Anleger hierüber ungefragt informieren.
Bank hat konkreten Wissensvorsprung
Die Bank hat einen „konkreten Wissensvorsprung“ gegenüber dem Darlehensnehmer hinsichtlich besonderer Risiken der Kapitalanlage und kann dies auch erkennen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Bank positive Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises hat. Ausnahmsweise steht der positiven Kenntnis gleich, wenn sich der Bank die Sittenwidrigkeit geradezu aufdrängen musste (BGH, Urt. v. 10.12.2013, XI ZR 508/11).
Eine positive Kenntnis der Bank kann etwa dann anzunehmen sein, wenn der Bank alle wertbildenden Faktoren der Wohnung, der Kaufpreis und die Markt-und Preisverhältnissen bekannt waren und darüber hinaus Indizien dafür vorlagen, dass die Bank die Immobilie in hohem Maße als nicht werthaltig angesehen hat. Ein Indiz hierfür kann eine unüblich hohe Tilgung sein, mittels derer die Bank versucht, das Kreditausfallrisiko zu verringern (BGH, Urt. v. 29.04.2008, XI ZR 221/07).
Beweislast als Hürde
Dass eine der vier vorgenannten Konstellationen im konkreten Fall gegeben ist, muss der Anleger vor Gericht behaupten und – noch wichtiger – auch beweisen. Gelingt dies nicht, wird die Klage abgewiesen. Die Beweislast ist in jedem Prozess von zentraler Bedeutung und in Kapitalanlegerprozessen besonders schwer zu erfüllen. Denn der Anleger weiß regelmäßig nicht, was hinter den Kulissen gespielt wurde. Er erkennt nicht, in welcher Weise windige Verkäufer, dubiose Strukturvertriebe mit Banken und gefälligen Notaren zusammenwirken, um den Anleger zu übervorteilen.
Für die Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs besteht allerdings eine praxisrelevante Besonderheit: Kann der Anleger beweisen, dass er von dem Verkäufer/Vermittler arglistig getäuscht wurde und arbeiten Bank und Verkäufer in institutionalisierter Form zusammen, wird widerleglich vermutet, dass auch die Bank selbst Kenntnis von der arglistigen Täuschung besaß. Dies bedeutet, dass nunmehr die Bank beweisen muss, keine Kenntnis gehabt zu haben. Dies fällt ihr oft schwer.
Wann liegt ein institutionalisiertes Zusammenwirken vor? Immer dann, wenn die Bank dem Verkäufer die Darlehensformulare überläßt, dieser also aus Sicht des Anlegers verlängerter Arm der Bank ist. Außerdem muss die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers/Vermittlers nach den Umständen des Falles evident, also offensichtlich, sein. Eine Bank ist nämlich nicht verpflichtet, sich einen Wissensvorsprung erst durch Auswertung von Unterlagen oder durch Recherche zu verschaffen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 27.09.2012, 5 W 44/12).
Wirtschaftlicher Erfolg
Erfolgreiche Prozesse gegen die Bank sind in wirtschaftlicher Hinsicht sichere Prozesse ohne Ausfallrisiko. Bislang ist in Deutschland noch kein Bankopfer leer ausgegangen.
Ausstiegsmöglichkeiten
Übersicht über den Artikel
- Teil 1: Die Masche der Vermittler
- Teil 2: Wie komme ich raus?
- Teil 3: Erfolgreiche Prozesse